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不動產估價報告應符合不動產估價技術規則下列規定 :

不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
估價報告書，應載明事項如下：
一、委託人。
二、勘估標的之基本資料。
三、價格日期及勘察日期。
四、價格種類。
五、估價條件。
六、估價目的。
七、估價金額。
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九、勘估標的使用現況。
十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
十一、價格形成之主要因素分析。
十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
十三、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
十四、不動產估價師姓名及其證照字號。
前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

根據不動產估價技術規則(民國95年06月12日修正)規定,不動產估價方法如下：

第三章    估　價　方　法　　

第一節　　比　  較　  法

第18條

　　比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

　　依前項方法所求得之價格為比較價格。

第19條

　　本節名詞定義如下：

　　一、情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。

　　二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。

　　三、區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

　　四、個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

　　五、百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整之方法。

　　六、差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。

　　七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。

第20條

　　應用前條計量模型分析法應符合下列條件：

　　一、須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。

　　二、計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。

　　三、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五。

第21條

　　比較法估價之程序如下：

　　一、蒐集並查證比較標的相關資料。

　　二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

　　三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

　　四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。

　　五、計算勘估標的之試算價格。

　　六、決定勘估標的之比較價格。

　　前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。

第22條

　　所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：

　　一、交易價格及各項費用之負擔方式。

　　二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。

　　三、比較標的狀況。

　　四、交易日期。

　　前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。

第23條

　　比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

　　一、急買急賣。

　　二、期待因素影響之交易。

　　三、受債權債務關係影響之交易。

　　四、親友關係人間之交易。

　　五、畸零地或有合併使用之交易。

　　六、地上物處理有糾紛之交易。

　　七、法院拍賣。

　　八、受迷信影響之交易。

　　九、包含公共設施用地之交易。

　　十、人為哄抬之交易。

　　十一、其他。

第24條

　　比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於估價報告書中敘明。

第25條

　　試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

第26條

　　經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

　　前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。

第27條

　　不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。

第三章    估　價　方　法　　

第二節　　收　  益　  法

第28條

　　收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等方法。

　　依前項方法所求得之價格為收益價格。

第29條

　　直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

第30條

　　直接資本化法之計算公式如下：

　　收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率

第31條

　　折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

　　前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

第32條

　　折現現金流量分析之計算公式如下：

　  ｎ'

P＝Σ　CFk／（1＋Y）k＋Pｎ'／（1＋Y）n'

　  k=1

其中：

P：收益價格

CFk：各期淨收益

Y：折現率

n'：折現現金流量分析期間

k：各年期

Pｎ'：期末價值

第33條

　　客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。

　　以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。

　　前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。

第34條

　　收益法估價之程序如下：

　　一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

　　二、推算有效總收入。

　　三、推算總費用。

　　四、計算淨收益。

　　五、決定收益資本化率或折現率。

　　六、計算收益價格。

第35條

　　收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。

　　前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。

　　蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

　　前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。

第36條

　　勘估標的之有效總收入計算方式如下：

　　一、分析並推算勘估標的之總收入。

　　二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。

　　三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。

　　前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

第37條

　　推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：

　　一、勘估標的往年之總收入及有效總收入。

　　二、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。

　　三、目前或未來可能之計畫收入。

第38條

　　勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。

　　以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析之總費用應依信託計畫資料加以推算。

第39條

　　勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。

第40條

　　勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

第41條

　　建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：

　　建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率＝折舊率／（1－累積折舊率）。

　　前項折舊率，依成本法相關規定估計之。

第42條

　　有效總收入減總費用即為淨收益。

　　前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

第43條

　　收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定：

　　一、收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

　　二、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

　　三、依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：

　　　　　　　　　　　　 　n

　　收益資本化率或折現率＝ΣWiKi

　　　　　　　　　　　　    i=1

　　其中：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　   　　n

　　Wi：第i　個資金來源占總資金成本比例，ΣWi=1。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　i=1

　　Ki：為第i　個資金來源之利率或要求報酬率。

　　四、依債務保障比率方式決定，其計算式如下：

　　收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率

　　五、考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數，以下列公式計算之：

　　收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數

　　收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明。

第44條

　　土地收益價格依下列計算式求取之。

　　一、地上無建物者：

　　土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率或折現率

　　二、地上有建物者：

　　土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率或折現率

　　建物淨收益依下列計算式求取之。

　　一、已扣除折舊提存費者：

　　建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率或折現率

　　二、未扣除折舊提存費者：

　　建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

第45條

　　建物收益價格依下列計算式求取之：

　　一、已扣除折舊提存費者：

　　（一）建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率或折現率

　　（二）建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率或折現率

　　二、未扣除折舊提存費者：

　　（一）建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

　　（二）建物收益價＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）

　　前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率或折現率得之。

第46條

　　推算房地收益價格時，依下列方式計算之：

　　房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率或折現率

　　房地綜合收益資本化率或折現率除依第四十三條決定外，亦得依下列計算式求取之。

　　一、已扣除折舊提存費者：

　　房地綜合收益資本化率或折現率＝土地收益資本化率或折現率×土地價值比率＋建物收益資本率或折現率×建物價值比率

　　二、未扣除折舊提存費者：

　　房地綜合收益資本化率或折現率＝土地收益資本化率或折現率×土地價值比率＋（建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物價值比率

　　前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價方法計算之。

第47條

　　一定期間之收益價格，依下列計算式求取：

　　　　　　　１

　　　１－───────

　　　　　（１＋ｒ）ｎ’

Ｐ＝a×──────────

　　　　　　　ｒ

　　其中：

　　P：收益價格

　　a：平均一年期間折舊前淨收益

　　r：收益資本化率

　　n’：可收益之年數

　　收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。

　　一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。

第三章    估　價　方　法　　

第三節　　成　  本　  法

第48條

　　成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

　　依前項方法所求得之價格為成本價格。

　　建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。

　　重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

　　重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

第49條

　　成本法估價之程序如下：

　　一、蒐集資料。

　　二、現況勘察。

　　三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。

　　四、選擇適當方法推算營造或施工費。

　　五、推算其他各項費用及利潤。

　　六、計算總成本。

　　七、計算建物累積折舊額。

　　八、計算成本價格。

第50條

　　成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料：

　　一、土地開發及建築構想計畫書。

　　二、設計圖說。

　　三、相關許可或執照。

　　四、施工計畫書。

　　五、竣工圖。

　　六、使用執照。

　　七、登記（簿）謄本或建物平面位置圖。

第51條

　　成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料：

　　一、各項施工材料、人工之價格水準。

　　二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

　　三、資本利率。

　　四、開發或建築利潤率。

第52條

　　勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下：

　　一、營造或施工費。

　　二、規劃設計費。

　　三、廣告費、銷售費。

　　四、管理費。

　　五、稅捐及其他負擔。

　　六、資本利息。

　　七、開發或建築利潤。

　　前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價格。

　　總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

第53條

　　勘估標的之營造或施工費，項目如下：

　　一、直接材料費。

　　二、直接人工費。

　　三、間接材料費。

　　四、間接人工費。

　　五、管理費。

　　六、稅捐。

　　七、資本利息。

　　八、營造或施工利潤。

第54條

　　勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：

　　一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。

　　二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。

第55條

　　直接法分為下列二種：

　　一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。

　　二、單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。

第56條

　　間接法分為下列二種：

　　一、工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘估標的營造或施工費。

　　二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。

　　前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

　　前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

第57條

　　勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。

第58條

　　勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成數定之。

　　前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。

　　第一項勘估標的為土地或包含土地者，前項合計額應另加計土地價格。

第59條