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1.土地開發分析

土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改

良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，

扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，

求得開發前或建築前土地開發分析價格。

2.直接成本、間接成本

土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下：

一、直接成本：營造或施工費。

二、間接成本，其內容如下：

（一）規劃設計費。

（二）廣告費、銷售費。

（三）管理費。

（四）稅捐及其他負擔。

3.廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，未公告前

應依下列規定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者，不在此限

：

一、廣告費、銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估。

二、管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估。依公寓大廈管理條

    例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之

    四至百分之五。

三、稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標

    的之地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形估算之。

4.土地開發分析價格之計算公式

土地開發分析價格之計算公式如下：

Ｖ＝〔Ｓ÷（１＋Ｒ）÷（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）〕

其中：

V ：土地開發分析價格。

S ：開發或建築後預期總銷售金額。

R ：適當之利潤率。

C ：開發或建築所需之直接成本。

M ：開發或建築所需之間接成本。

i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

摘錄於不動產估價技術規則